O Estatuto da Cidade, através da Lei Federal nº 10.257 de 10 de julho de 2001, surgiu como uma ferramenta para estabelecer procedimentos e normas de ordem pública e de interesse social que regulam o uso da propriedade urbana em benefício do bem coletivo, da segurança, do bem-estar dos cidadãos e do equilíbrio ambiental.
Diante disto, o município de Guarulhos aprovou a Lei Municipal nº 7.730 de 04 de junho de 2019 que institui o Plano Diretor que é o instrumento da política de desenvolvimento urbano e expansão urbana, integrando o processo de planejamento urbano municipal, estabelecendo as diretrizes e normas, orientando os agentes públicos e privados que atuam na construção e gestão da cidade, com o propósito de melhorar a qualidade de vida de seus moradores e usuários, promovendo o desenvolvimento urbano, ambiental, econômico e social de forma sustentável, para todo o território municipal.
Dentro do Plano Diretor temos os instrumentos urbanísticos onde um deles é o Solo Criado.
O Solo Criado corresponde ao Potencial Construtivo Adicional mediante contrapartida financeira a ser prestada pelos beneficiários, nos termos dos artigos 28 a 31 e seguintes da Lei Federal nº 10.257, de 2001 - Estatuto da Cidade, e de acordo com os critérios e procedimentos estabelecidos nesta Lei.
Para o licenciamento de edificações (nova construção, ampliação ou regularização) é estabelecido, através da Lei Municipal n° 7.888 de 2021 - Parcelamento, Uso e Ocupação do Solo, o Coeficiente de Aproveitamento Básico e Máximo a depender de cada zona de uso, conforme Quadro 4B da mesma.
O Coeficiente de Aproveitamento é um índice que multiplicado pela área do terreno resulta na metragem máxima de construção permitida.
Para construir acima do coeficiente de aproveitamento Básico até o limite do coeficiente de aproveitamento Máximo, o empreendedor, no momento do licenciamento da edificação, pode solicitar ao poder público a concessão do potencial construtivo adicional (Solo Criado). Esta concessão será calculada através da fórmula constante no artigo 3 do Decreto Municipal n° 39.284 de 2022.
Conforme artigo 71 da Lei Municipal nº 7.730 de 2019, os recursos auferidos com as contrapartidas financeiras oriundas do Solo Criado serão destinados ao Fundo Municipal de Desenvolvimento Urbano - FMDU e serão aplicados com as seguintes finalidades:
I - ordenamento e direcionamento da expansão urbana, com a devida adequação da infraestrutura urbana e social; 22 Fonte: Departamento de Assuntos Legislativos Prefeitura de Guarulhos. Lei Municipal nº 7.730, de 04 de junho de 2019.
II - regularização fundiária, constituição de reserva fundiária e execução de programas e projetos habitacionais de interesse social;
III - implantação de equipamentos urbanos, comunitários, criação de espaços públicos de lazer e de áreas verdes; e
IV - criação de unidades de conservação, proteção de áreas de interesse ambiental e de áreas de interesse histórico, cultural ou paisagístico.
O recurso da contrapartida financeira oriunda do Solo Criado não poderá ser utilizado para a realização de obras complementares necessárias ao próprio empreendimento.
