ZEIS - Zonas Especiais de Interesse Social
Visam garantir que na regularização fundiária dos assentamentos precários haja um tratamento urbanístico diferenciado, mas sem abrir mão da habitabilidade. Definidas no Plano Diretor e delimitadas no zoneamento, necessitam de um Plano de Urbanização específico, elaborado conjuntamente com a população local, para cada área a ser regularizada. Nos casos das áreas vazias possibilita a regulação do mercado de terras.
Concessão de Uso Especial para fins de Moradia - CUEM
Permite ao Poder Público conceder ao munícipe o direito de uso de terreno público, em área urbana, segundo critérios específicos. Utilizado nos processos de regularização fundiária em que o concessionário comprove tempo de ocupação, que não seja proprietário de outro imóvel, etc. Tem caráter de escritura pública e pode ser utilizado como garantia para financiamentos, desde que registrados em Cartório, não implicando em transferência da propriedade.
Concessão de Direito Real de Uso
Trata-se de um contrato pelo qual a Administração Pública concede o uso de bem imóvel público a particular, que pode ser remunerado ou gratuito, condicionado a uma finalidade específica e por um determinado prazo, não havendo alteração da propriedade. Muito utilizado nos processos de regularização fundiária em que o concessionário não preenche os requisitos necessários para obtenção da Concessão de Uso Especial para fins de Moradia (CUEM). Tem caráter de escritura pública podendo ser utilizado como garantia para financiamentos, desde que registrados em Cartório, não implicando em transferência da propriedade. Quanto aos fins específicos, estes podem ser de regularização fundiária de interesse social, urbanização, industrialização, edificação, cultivo ou qualquer outra exploração de interesse social.
PEUC - Parcelamento, Edificação ou Utilização Compulsórios
Permite ao Poder Público induzir a ocupação de áreas dotadas de infraestrutura e equipamentos mais aptas para a ocupação e urbanização. Definido o conceito de subutilização, será aplicado o IPTU progressivo no tempo pelo período de cinco anos. Findo o prazo e não alterada a condição de subutilização, o imóvel poderá ser desapropriado, com o pagamento de títulos da dívida pública. A aplicação sucessiva desses três instrumentos procura combater a especulação imobiliária, em que os proprietários mantêm terrenos ociosos em áreas dotadas de infraestrutura e serviços urbanos, aguardando sua valorização. Para sua aplicação é preciso que o Plano Diretor tenha definido o conceito de áreas subutilizadas, assim os proprietários serão notificados para dar uma utilização à área subutilizada. O não cumprimento da notificação permite ao poder público aplicar o IPTU progressivo no tempo. Caso ainda permaneça a subutilização, o imóvel poderá ser desapropriado com pagamento de títulos da dívida pública.
IPTU Progressivo no Tempo
A aplicação do imposto predial e territorial progressivo no tempo ocorrerá mediante elevação da alíquota pelo prazo de cinco anos consecutivos. O valor da alíquota a ser aplicado será fixado em lei específica e não poderá exceder a duas vezes o valor referente ao ano anterior, vedando ainda a concessão de isenções ou anistia relativas a essa tributação.
Desapropriação com Pagamento em Títulos da Dívida Pública
Decorridos cinco anos da cobrança do IPTU progressivo, e permanecendo a subutilização do imóvel, o Poder Público Municipal poderá proceder à desapropriação do imóvel mediante ao pagamento com títulos da dívida pública, pelo valor da base de cálculo do IPTU. O Município terá que proceder adequado aproveitamento do imóvel num prazo máximo de cinco anos.
Direito de Superfície
Permite que o proprietário de imóvel urbano conceda o seu direito de utilizar o solo, subsolo ou espaço aéreo de seu terreno para outra pessoa, sem abrir mão da sua propriedade, separando assim a propriedade do uso. É realizado por instrumento particular registrado em cartório onde se estabelece as condições para o seu exercício. Nos casos em que o Poder Público figura como proprietário é utilizado para a Regularização Fundiária, podendo ser gratuito ou oneroso.
Direito de Preempção
Garante ao Poder Público a prioridade na compra de imóveis do seu interesse no momento da venda por parte do proprietário de uma determinada área. O Plano Diretor deverá delimitar as áreas onde haja interesse do Poder Público em aplicar esse instrumento. São exemplos de áreas de interesse do Poder Público aquelas para a implantação de equipamentos comunitários (de educação, saúde, lazer, cultura, assistência social, entre outros), para a instalação de obras de infraestrutura ou outras de interesse público.
Outorga Onerosa do Direito de Construir e de alteração de uso
Permite ao Poder Público cobrar pela área construída que exceder o coeficiente de aproveitamento básico. Os recursos gerados podem ser destinados para áreas carentes de infraestrutura entre outros semelhantes. O Plano Diretor define os coeficientes mínimo, básico e máximo para as áreas urbanas. As construções com áreas superiores ao coeficiente básico serão passíveis de cobrança de Outorga Onerosa até o limite máximo para a construção. Na fórmula de cálculo é importante considerar os fatores sociais e de planejamento, que visam incentivar ou não determinados usos em áreas já dotadas de infraestrutura.
Transferência do Direito de Construir
Permite que o proprietário de imóvel urbano exerça o seu direito de utilizar o potencial construtivo do seu imóvel em outro local ou conceda este a outro proprietário, mediante permissão do Poder Público. Utilizado nos casos de imóveis destinados à preservação, implantação de equipamentos urbanos ou regularização fundiária, o Poder Público autorizará o proprietário a exercer o seu direito de superfície em outro local ou a negociar através de certificados de potencial construtivo.
Operações Urbanas Consorciadas - OUC
Permite ao Poder Público planejar a recuperação ou requalificação do espaço urbano visando uma transformação estrutural de um setor da cidade. Necessita lei específica definindo a área atingida, finalidade da operação, estrutura fundiária, contrapartidas e demais medidas necessárias para efetivar o redesenho urbano pretendido.
Estudo prévio de Impacto Ambiental (EIA) e Relatório de Impacto Ambiental (RIMA)
O EIA/RIMA é um mecanismo preventivo e obrigatório de planejamento que visa à preservação da qualidade ambiental, exigido como condição de licenciamento de obras, atividades ou empreendimentos potencialmente causadores de significativa degradação ambiental. Permite ao Poder Público exigir dos grandes empreendimentos a apresentação de estudos dos impactos gerados pela implantação e execução de suas atividades, condicionando a apresentação desses à aprovação do projeto. Definidos em lei própria, independente do Plano Diretor, os estudos prévios não têm função impeditiva, mas mitigadora. O EIA é o estudo que subsidia a elaboração do RIMA que, por sua vez, é um relatório que procura traduzir os termos técnicos em esclarecimentos, trazendo as conclusões e propostas de compensação e mitigação para os impactos levantados no EIA.
Estudo Prévio de Impacto de Vizinhança – EPIV
Um dos instrumentos de gestão de regulamentação municipal feita por meio do Plano Diretor, permite a avaliação dos impactos causados por empreendimentos e atividades urbanas. Através da análise dos impactos é possível avaliar a compatibilidade da implantação do empreendimento ou atividade no local indicado, baseada no atendimento da função social da propriedade, além de apontar formas de mitigação do impacto gerado, medidas compensatórias para o mesmo meio no qual a atividade ou empreendimento se instalará.
